در یک هفته، ۵۱۸ آگهی یکتا برای اجاره در سعادت‌آباد روی دیوار دیده شد. این گزارش، پس از کنار گذاشتن آگهی‌های هم‌خانه و تجاری، ۵۰۳ فایل مسکونی واقعی را کالبدشکافی می‌کند؛ از ودیعه ۲٫۷ میلیاردی یک‌خوابه‌ها تا بازار لوکسی که ودیعه‌اش به ۱۵٫۵ میلیارد تومان می‌رسد.
پنج نمودار، پنج زاویه از یک بازار. همه ارقام «میانه» هستند؛ یعنی نیمی از فایل‌ها بالاتر و نیمی پایین‌تر از آن عدد قرار می‌گیرند و برخلاف میانگین، از چند فایل بسیار گران اثر نمی‌پذیرند.
جهش اصلی بین سه‌خوابه و چهارخوابه اتفاق می‌افتد؛ ودیعه میانه چهارخوابه‌ها تقریباً چهار برابر دوخوابه‌هاست و اجاره میانه‌شان به ۶۰۰ میلیون تومان در ماه می‌رسد.
سن بنا به‌تنهایی ودیعه را ۲٫۷ برابر می‌کند. واحدهای ساخت ۱۴۰۰ به بعد با میانه ۸ میلیارد عرضه می‌شوند؛ فایل‌های قدیمی‌تر با حدود یک‌سوم آن.
از هر پنج فایل، دو فایل رهن کامل است؛ اما رهن کامل یعنی ودیعه‌ای نزدیک به سه برابر فایل‌های رهن‌واجاره. در عوض، ۵۵٫۷٪ فایل‌ها «قابل تبدیل» اعلام شده‌اند و ترکیب رهن و اجاره‌شان قابل چانه‌زنی است.
گران‌ترین متراژ بازار، واحدهای ۲۰۰ تا ۳۰۰ متری‌اند: ۵۹٫۵ میلیون تومان برای هر متر. واحدهای زیر ۷۰ متر ارزان‌ترین ودیعه متری را دارند و هرچه واحد به بازه لوکس نزدیک‌تر می‌شود، قیمت متر جهش می‌کند.
پارکینگ و آسانسور در سعادت‌آباد تقریباً همه‌جا هست؛ فایلی که یکی از این سه را نداشته باشد، در اقلیت بازار قرار می‌گیرد و همین کمبود، اهرم چانه‌زنی مستأجر است.
پرتکرارترین آگهی‌دهندگان هفته؛ سهم بالای چند بنگاه نشان می‌دهد بخش مهمی از عرضه سعادت‌آباد از چند دفتر مشخص می‌گذرد.
چهار عامل، تقریباً همه فاصله قیمت میان دو فایل سعادت‌آباد را توضیح می‌دهند؛ از سن بنایی که ودیعه را ۲٫۷ برابر می‌کند تا بسته امکاناتی که نبودنش تخفیف می‌سازد.
بزرگ‌ترین اهرم قیمت، سال ساخت است. نوسازها (۱۴۰۰ به بعد) با میانه ودیعه ۸ میلیارد عرضه می‌شوند؛ فایل‌های قدیمی‌تر با ۳ میلیارد.
۲٫۷ برابر شکاف نوساز و قدیمیچهارخوابهها و واحدهای ۲۰۰ تا ۳۰۰ متری بازاری جدا دارند؛ ودیعه متری در این بازه به ۵۹٫۵ میلیون می‌رسد، در برابر ۳۵٫۴ میلیونِ میانه کل بازار.
۱۵٫۵ میلیارد میانه ودیعه چهارخوابههاحتی فایل معمولی سعادت‌آباد با برچسب محله وارد بازار می‌شود: میانه ودیعه هر متر ۳۵٫۴ میلیون تومان است و واحدهای کوچک زیر ۷۰ متر هم از ۲۶٫۹ میلیون پایین‌تر نمی‌آیند.
۳۵٫۴ میلیون ودیعه هر متر، میانه بازارپارکینگ، آسانسور و انباری در این محله «امکان اضافه» نیستند، پیش‌فرض‌اند. فایلِ فاقد یکی از آن‌ها باید کمبودش را با قیمت جبران کند.
۹۵٫۸٪ فایل‌ها پارکینگ دارندسعادتآباد یک بازار واحد نیست. اکثریت فایل‌ها برای خانواده‌هایی است که دنبال دو یا سه خوابه‌اند؛ اما بالای بازار، سگمنتی کوچک و کاملاً جدا قرار دارد که با منطق دیگری قیمت می‌خورد.
قلب عرضه اینجاست: ۲خوابه‌ها با ۲۱۸ فایل و ۳خوابه‌ها با ۲۰۸ فایل، روی هم بیش از چهارپنجم کل آگهی‌ها. ودیعه در این بازار بین ۴ تا ۴٫۸۵ میلیارد می‌چرخد و رقابت اصلی مستأجران هم همین‌جاست.
فقط ۴۲ فایل، اما با فاصله‌ای نجومی از بقیه بازار: میانه ودیعه ۱۵٫۵ میلیارد و اجاره ماهانه ۶۰۰ میلیون تومان؛ یعنی اجاره یک ماهِ این سگمنت، ده برابر اجاره میانه یک واحد دوخوابه است.
در دیوار، «نردبان» یعنی آگهی قدیمی دوباره به صدر فهرست برگردد. از ۱۹۳ آگهی‌ای که سابقه‌شان قابل بررسی بود، ۸۱ فایل تاریخ «آخرین نردبان» دارند؛ یعنی دست‌کم یک بار به صدر برگشته‌اند.
معنایش برای مستأجر ساده است: بخشی از «عرضه تازه» هفته، در واقع فایل‌های قدیمی‌ای هستند که هنوز اجاره نرفته‌اند و در حال چرخش‌اند. وقتی با آگهی‌ای روبه‌رو می‌شوید، سابقه نردبانش را بپرسید؛ فایلی که چند بار برگشته، معمولاً جای چانه‌زنی بیشتری دارد.
پاسخ به بودجه و سبک زندگی برمی‌گردد؛ داده‌ها برای هر گروه، تصویر متفاوتی می‌سازند.
بیشترین انتخاب را دارید: بیش از ۴۰۰ فایل دو و سه‌خوابه با ودیعه میانه ۴ تا ۴٫۸۵ میلیارد. متراژ میانه بازار هم ۱۳۰ متر است؛ یعنی واحد تنگ در این محله استثناست.
یک‌خوابه فقط ۳۱ فایل در کل هفته است؛ عرضه کم و رقابت بالا. با ودیعه میانه ۲٫۷ میلیارد و اجاره ۵۰ میلیون، برای این گروه سعادت‌آباد بازاری گران و کم‌عرضه است.
۱۵۹ فایل ساخت ۱۴۰۰ به بعد در بازار هست، اما نوساز بودن یعنی ودیعه‌ای حدود ۸ میلیارد؛ تقریباً سه برابر فایل‌های قدیمی‌تر هم‌محله.
۲۰۰ فایل رهن کامل با میانه ودیعه ۶٫۸ میلیارد در دسترس است؛ و چون ۵۵٫۷٪ فایل‌ها قابل تبدیل‌اند، ترکیب دلخواه رهن و اجاره اغلب قابل مذاکره است.
شناسنامه محله‌ای که این قیمت‌ها را می‌سازد؛ از روستای سادات‌آبادِ سال ۱۳۲۷ تا یکی از گران‌ترین بازارهای اجاره تهران.